调控升级后南京楼市供房供地“双放量”

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2018-10-27

  早在去年九十月份调控后▓▓,南京楼市就曾出现过一轮供房供地“双放量”,今年调控升级后▓,同样的状况再次出现▓,3月底至今短短十多天内▓,全市就有20多家楼盘领销许入市,新增房源供应突破6000套,库存量也随即回升至万套。 此外在整个一季度▓,南京楼市累计出让的土地规模已经达到133公顷▓,其中住宅供地规模超过100公顷▓,同比增长近一半▓。 接下来的二季度还有上百公顷住宅用地计划出让▓。 土地和房源供应同时进入放量阶段,这也将对平抑二季度以及其后的楼市预期产生显著影响。

  供房放量:  3月底至今  新增上市房源6000余套  二季度开局库存回归上升通道  截至昨日▓▓,南京楼市的库存量已达到万套,接近万套水平,网上房地产显示▓▓▓,此前的一季度南京楼市的库存规模连续3个月下降▓,从年初的万套一路下滑到2万套左右,3月下旬库存量一度还不到2万套▓。

清明小长假之前,伴随房源供应放量▓,库存迅速回升至万套,清明小长假期间进一步回升到万套▓▓▓,最高时达到了万套,假期后库存依旧停留在万套左右▓,结束了一季度连续下降态势▓,回归上升通道▓▓。

  刚刚过去的3月份▓▓,南京楼市除溧水▓、高淳外共有23家楼盘领取了住宅房源销售许可证(包含酒店式公寓),新增上市房源累计高达6569套,仅3月底领取住宅销许的楼盘就达到21家,新增上市量超过6000套▓▓,其中包括江宁新城保利天地▓、万科翡翠公园,城北中海玄武公馆、世茂外滩新城▓,江北威尼斯水城、荣盛鹭岛荣府等10家楼盘▓▓,同批入市的房源都超过了300套▓。

  4月份一开始,南京楼市又有江北明发香山郡▓▓、雅居乐滨江国际和江宁证大九间堂3家楼盘于昨日同领销许▓,新增房源供应400多套。 不仅如此,记者根据市场面信息统计发现▓,除了此前已领取销许的楼盘外,4月份预计还会有近40家楼盘推房入市▓,后期新增入市房源至少还将达到7000套以上,加上此前已领销许预备开盘的项目,4月份的上市量预计最多会达到近万套规模▓▓▓▓。

  此前的一项业内统计显示,南京全市一季度共46个项目领取销许▓,新增入市的房源总量大约为万套▓。

今年初的机构统计则显示,2017年全年预计会有超过140个楼盘上市,新房供应量预计达到万套,而且多数集中在上半年,预计将超过3万套▓,照此来看▓,二季度至少还会有大约2万套新房入市▓▓▓,房源供应也将进入一个放量期。

  供地放量:  一季度住宅用地出让111公顷  同比增长近半  二季度预计还将新增115公顷  在新房放量上市的同时▓▓,南京楼市的供地规模也在增加。

上月底南京一次性出让了8幅地块,新增供地规模达到公顷▓,其中住宅性质用地6幅▓,规模达到公顷▓▓▓▓。 再加上此前1-2月份出让的14幅地块▓▓▓▓,一季度南京楼市的供地规模已经达到约133公顷▓▓▓,其中住宅用地的供应规模达到了111公顷▓,相比去年同期一季度▓,供地规模增长了52公顷▓,增幅达到%▓▓,其中住宅供地规模增长了35公顷▓▓,增幅达到46%▓。

  不仅如此,清明假期前▓,南京国土部门发布了2017年度的土地供应计划▓▓,其中房地产开发用地700公顷▓▓▓,商品住宅用地530公顷▓,530公顷的住宅供地规模▓,相比去年已经增长了30公顷▓。 统计还显示▓,2016年南京共出让84幅地块共公顷▓,其中住宅用地63幅▓,累计出让面积达到公顷,占到全年土地出让规模的87%▓。

与去年相比▓▓▓,2017年南京房地产开发总出让面积足足多了公顷▓,相比去年增长了5成左右▓▓。

其中住宅用地多了公顷▓▓,相比去年全年出让规模增长了3成左右。

  在此前的2月份▓▓▓,南京市国土部门还公布了一份2017年上半年经营性用地出让计划,计划显示,上半年全市累计将出让65幅地块,其中除高淳▓、溧水外将出让51幅地块▓▓,供地总量达到279公顷,其中住宅供地规模将达到180公顷▓。

记者统计发现▓▓,除了一季度已经出让的地块之外,二季度(除溧水、高淳外)还有39幅地块计划出让▓,供地规模总计达到190公顷,其中住宅地块将有22幅计划出让▓,供地总规模达到115公顷。 其中仅江北新区包括六合在内就将有9幅住宅地块计划出让,供应规模达到50公顷▓,占到二季度住宅供地量的一半左右▓;城北后期也将有5幅住宅地块计划出让,供地规模达到31公顷。

  住建部和国土部近日联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》▓,通知要求合理安排住宅用地供应▓,保证住宅用地供应平稳有序▓。 商品住房库存消化周期在6-12个月以内的城市要增加供地;6个月以内的城市不仅要显著增加供地▓,还要加快供地节奏。 此前的一季度▓▓,南京楼市累计成交新房万套▓▓▓,而现有的库存规模为万套▓▓▓,照此速度库存去化周期仅为6个月左右▓,业内普遍预计▓▓,接下来南京楼市的土地供应也将进入到一个放量周期。

  后市走向:  土地房源供应双双提速  将平抑市场预期  土地供应和房源供应“双放量”▓▓▓,对于加快房源上市节奏▓▓、平抑市场预期无疑将起到关键作用▓。

记者统计发现▓,从上周直至本周的10天左右时间内▓,南京楼市累计新增认购量为5523套▓,但同期新房上市量已经达到6396套,新增认购与上市量的比值约为:1▓▓,尚未消化的房源便转化为库存▓。 此外记者根据网上房地产统计发现,3月底至今入市的20多家楼盘中,迄今为止除了北辰旭辉铂悦金陵▓、万科翡翠公园▓、新城保利天地▓▓▓、龙湖春江郦城和龙湖春江紫宸5家楼盘上传销量显示售罄外,其余都有房源待售▓▓,去化率在6-9成之间▓。 这也意味着近期上市的楼盘中有四分之三左右开盘后并未去化光▓。 此外记者从市场面也了解到▓▓,近期多家楼盘均表示房源量并不少▓▓▓,选房也比较容易▓,如城北一家近期开盘的项目▓▓,售楼处表示房源基本都能选到,江北多家楼盘也表示,近期推出的房源基本都可以选到▓▓,并且早登记也会有相应优惠。   不仅如此,由于一季度限价一直比较严格▓,3月份入市楼盘中除六合▓、城北的个别楼盘销许价相比前期有一定增幅外▓,绝大多数楼盘皆为“零涨幅”入市,4月份预备入市的多家在售楼盘也均表示▓▓▓▓,新推房源预计价格和前期相差不大▓。

记者统计发现▓▓,3月份至今▓,南京楼市各板块的总价门槛基本没有变化▓▓▓▓,4月份预计入市的近40家楼盘中▓,迄今为止包括江北、江宁▓、城北等各板块在内▓,大约有15家楼盘最低总价门槛预计会在200万以内▓▓,占到了入市总量的三分之一以上▓。

  此外记者还了解到▓,去年土拍诞生的26幅现房销售地块中▓▓▓,迄今为止已有半数以上规划亮相,其中包括荣盛锦绣澜山▓、栖霞鲁能公馆等项目最快年内也有望入市▓。 总体上看▓▓,伴随供地供房进入加速通道,南京楼市也有望在后期保持充足供应▓,业内专家预计▓▓▓,今年南京楼市成交量总体相比去年将呈现下滑。

加之年内调控政策仍会持续,接下来的二季度直至年底▓,市场和房价预期仍会持续调整▓。